BGH: Die ortsübliche Miete bei verspäteter Rückgabe richtet sich nach Marktmiete

Der BGH hat entschieden, dass Vermieter nach abgelaufener Frist die ortsübliche Miete ansetzen dürfen, wenn die Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht zurückgeben (Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16).

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Der BGH hat entschieden, dass Vermieter nach abgelaufener Frist die ortsübliche Miete ansetzen dürfen, wenn die Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht zurückgeben (Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Vermieter verlangen Nutzungsentschädigung nach verstrichener Kündigungsfrist

Die Beklagten waren seit 1993 Mieter eines in München gelegenen Einfamilienhauses der Kläger mit einer Wohnfläche von 105 m². Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30. Oktober 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung der Kläger. Zum 15. April 2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Bis dahin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich 944,52 € nebst 102,39 € Heizkostenvorauszahlung.

Die Kläger verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete.
Die Klage hat – nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amtsgericht – in den Vorinstanzen in Höhe von 7.300,37 € nebst Zinsen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Zur Einführung in die Thematik:

Bisher war es den Vermietern über § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB möglich, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die Miete zu verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt.

Dabei ist jedoch nicht die auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittene Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete des § 558 Abs. 2 BGB anzuwenden.

§ 558 Abs. 2 BGB:
„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.“

Die ortsübliche Miete, die der Vermieter in solchen Fällen verlangen kann, ist nach Maßgabe der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

BGH: Vermieter sollen von günstiger Preisentwicklung am Markt profitieren

Die Nutzungsentschädigung sei deshalb anhand des üblichen Neuvermietungspreises zu bemessen, da § 546a BGB eine Bestimmung des allgemeinen Mietrechts sei und auch Mietverhältnisse über bewegliche Sachen erfasse, während § 558 BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelte. Sinn und Zweck des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB sei es zudem, den Vermieter von einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen.

Nun müssen die gekündigten Mieter rund 7300 Euro nachzahlen. Denn laut dem Karlsruher Urteil haben die Vermieter Anspruch auf die deutlich höhere heute übliche Miete. Dass diese das Haus gar nicht weitervermieten wollen und es somit dem Markt nicht zur Verfügung gestanden hat, spielt demnach keine Rolle.

Der Vermieter kann also so viel Geld verlangen, wie er von einem neuen Mieter bekommen hätte. Mieter, die sich gegen eine Kündigung wehren, gehen also künftig ein möglicherweise erhebliches finanzielles Risiko ein. Eine Räumungsklage kann sich viele Monate hinziehen. Das Urteil erhöht den Druck, sich schneller mit dem Vermieter zu einigen.


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