Fristlose Kündigung bei Vermüllung der Mietwohnung?

Das AG München hatte zu entscheiden, ob ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Wohnung vermüllen lässt (Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18).

Teilen
Fristlose Kündigung bei Vermüllung der Mietwohnung?

Das AG München hatte zu entscheiden, ob ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Wohnung vermüllen lässt (Urteil vom 18.07.2018 – 416 C 5897/18).

Sachverhalt:

Im November 1996 mietete die Beklagte eine Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung von etwa 60 qm nebst Kellerabteil und Tiefgaragenplatz für zuletzt 841 Euro monatlich kalt an. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt (Teppichresten usw.) knöcheltief bedeckt war.

In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen. Im Türbereich des Schlafzimmers häuften sich Papier und Müll auf dem Boden. Es befand sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Küche war stark vermüllt.

Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein.

Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf. Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.

Unordnung als Vorbereitung für Renovierung

Daraufhin erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört.

ÜBERLASSE DEINE MÜNDLICHE PRÜFUNG NICHT DEM ZUFALL!

Anzeige

Die Beklagte hat den Zustand der Wohnung Im Wesentlichen eingeräumt. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Es handele sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung und nur um einen vorübergehenden Zustand. Allerdings habe sie das Ausmaß des Aufräumens unterschätzt. Für den Wasserfleck in der Küche habe sie bereits die Haftung übernommen. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt.

Entscheidung:

Das AG München hat der Klägerin vollumfänglich Recht gegeben und die Mieterin verurteilt, die Wohnung an die Vermieterin herauszugeben. Nach Auffassung des Amtsgerichts hält hier insbesondere auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB stand.

Zu Gunsten der Beklagten sei zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handele und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig sei. Des Weiteren hat das Amtsgericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spreche die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren sei hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie habe Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert.

Des Weiteren sei durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter im Raum. Des Weiteren habe die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So werfe sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.

Eine Räumungsfrist sei der Beklagten angesichts der ohnehin seit der Kündigung verstrichenen Zeit nicht einzuräumen. Sie verfüge zudem über ein Ferienhaus als Ersatzwohnraum. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Merke:

1. Das Kündigungsrecht aus § 543 gilt für beide Parteien des Mietvertrages. Voraussetzung für eine auf diese Vorschrift gestützte Kündigung ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, die aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles im Rahmen einer wertenden Betrachtung festzustellen ist.

2. Zu den bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls gehören auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters.
[BGH Urteil vom 09.11.2016 – VIII ZR 73/16]