Mietminderung wegen übermäßigen Baulärms?

Das AG München hatte zu entscheiden, ob übermäßiger Baulärm auch in der Großstadt zur Mietminderung berechtigt (Urteil vom 01.02.2018 – 472 C 18927/16).

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Mietminderung wegen übermäßigen Baulärms?

 

Das AG München hatte zu entscheiden, ob übermäßiger Baulärm auch in der Großstadt zur Mietminderung berechtigt (Urteil vom 01.02.2018 – 472 C 18927/16).

Sachverhalt:

Die Beklagte bewohnt seit Anfang 1997 in München-Maxvorstadt eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 67,18 m². Die Miete beträgt seit Oktober 2015 brutto 989,08 Euro. Die Beklagte minderte die Mietzahlungen in den Monaten von Oktober 2015 mit Juni 2016 um insgesamt 1.536,98 Euro. Sie begründete dies mit unzumutbarem Lärm einer benachbarten Großbaustelle. Auf dieser wurden unter Abriss einer früheren Fabrik über hundert neue Wohneinheiten erstellt.

Dazu legte die Beklagte ein detailliertes Lärmprotokoll mit eingearbeiteter Fotodokumentation sowie das Ergebnis einer eigenen mehrtägigen Schallmessung vom Mai 2016 vor.

Die Klägerin bestreitet, dass die Baustelle unzumutbare Lärmstörungen verursacht habe. Die gesetzlichen Bauvorschriften seien eingehalten worden. Sie habe die Bautätigkeit aufgrund der erteilten Baugenehmigung auf dem Nachbargrundstück nicht verhindern können.

In einer Großstadt müsse die Beklagte mit Bautätigkeiten rechnen. Außerdem habe die Beklagte bewusst eine Wohnung neben einer schon stillgelegten Fabrik angemietet. Die unwesentlichen und ortsüblichen Immissionen habe die Vermieterin also gegenüber dem Bauherrn nicht abwehren können. Sie seien von der Beklagten folglich hinzunehmen.

Entscheidung:

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Das AG München hat der Beklagten weitgehend Recht gegeben. Es hat die Klage der Vermieterin auf Zahlung des im Wege der Mietminderung einbehaltenen Mietanteils nahezu vollständig zurückgewiesen.

Eine Minderung sei entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Zwar sei es zutreffend, dass in Großstädten immer irgendwo gebaut werde. Dennoch entspreche es der allgemeinen Verkehrsanschauung, dass man auch in Großstädten in Wohnungen ungestört von Baulärm leben könne. Denn die übergroße Mehrzahl der Wohnungen in Großstädten sei wohl Verkehrslärm, nicht aber Baulärm ausgesetzt.

Das Amtsgericht ließ Beweisaufnahmen durchführen. Es ist davon überzeugt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum von Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 von der benachbarten Großbaustelle erhebliche Lärm- und Schmutzeinwirkungen auf die Wohnung der Beklagten stattgefunden haben. Diese hätten zu einer mehr als unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietgebrauchs der Beklagten geführt. Dadurch war diese zur angemessenen Mietminderung berechtigt.

Das Amtsgericht halte für den Zeitraum Oktober 2015 bis einschließlich März 2016 in Bauphase 1 (Abriss und Grundarbeiten) eine Minderungsquote von 30% pro Monat für angemessen. Für den Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2016 in Bauphase 2 (Hochbauarbeiten) sei eine Minderung von 25% angebracht.

Der Sachverständige habe festgestellt, dass im Jahr 2015 im Zeitraum September bis Dezember 2015 an 19 Tagen Lärmimmission gemessen werden konnten. Diese haben eine Einwirkung von über 63 Dezibel an der Wohnung der Beklagten ergeben, was als wesentliche Beeinträchtigung anzusehen ist.

Im Jahr 2016 seien an 160 Tagen wesentliche Überschreitungen der Immissionsrichtwerte zu verzeichnen gewesen. Dabei waren sogar an mehr als 60 Tagen Geräuschbelästigungen von mehr als 70 Dezibel vorhanden. Bei Einzug der Beklagten habe nach der Beweisaufnahme die benachbarte Fabrik noch nicht leer gestanden. Dadurch habe sie nicht konkret mit Baumaßnahmen rechnen müssen.

Merke:

1. Die vereinbarte Miete ist gemäß § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

2. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlten, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

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