Mietminderung wegen versperrter Sicht auf Eingangsbereich einer Kunstausstellung?

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Mietminderung wegen versperrter Sicht auf Eingangsbereich einer Kunstausstellung?

Das AG München hat entschieden, ob ein Mieter von Ausstellungsräumen eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB verlangen kann, weil die Einsehbarkeit des Eingangsbereichs der für eine Kunstausstellung gemieteten Ausstellungsräume durch einen geparkten PKW beeinträchtigt wird (Urteil vom 07.03.2018 – 425 C 18488/17).

Sachverhalt:

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über die Anmietung von Ausstellungsräumen im Basement in einem Hinterhof für ein Wochenende im November 2016. Der Mieter benötigte die Räume für eine Kunstausstellung. Die klagende Vermieterin verpflichtete sich neben der Überlassung der Ausstellungsräume unter anderem zur Übernahme der Kosten für den Auf- und Abbau, Bereitstellung von Equipment zur Ausleuchtung des Eingangsbereichs, Beheizung, Endreinigung, Studiobetreuung.

Am Samstag und Sonntag des Ausstellungswochenendes parkte in der Einfahrt zum Hinterhof an der rechten Zufahrtsseite ein Fahrzeug der Marke Range Rover. Die Klägerin trägt vor, dass das Fahrzeug einer Mieterin der Klägerin gehöre. Diese habe ihr Fahrzeug dort zulässigerweise abgestellt. Das Fahrzeug sei so geparkt gewesen, dass ein PKW oder Kleintransporter an dem Fahrzeug vorbei in den Hinterhof einfahren konnte. Dadurch war die Zufahrt zum Hinterhof weiterhin möglich.

Ein Mangel der Mietsache habe nicht vorgelegen. Die Gebrauchstauglichkeit der Räume sei nicht eingeschränkt gewesen: Zum einen sei der Zugang zu den Ausstellungsräumen vollumfänglich gegeben gewesen. Zum anderen betreffe eine Einsichtsbeschränkung des Eingangsbereichs der Ausstellungsräume nicht die Eignung der Mietsache unmittelbar.

Der Beklagte trägt vor, dass wegen der eingeschränkten Einsehbarkeit des Eingangsbereichs der Ausstellungsräume und der versperrten Zufahrt am zweiten und dritten Tag der Ausstellung deutlich weniger Interessenten die Ausstellung besucht hätten. Ihm sei bereits bei Vertragsschluss wichtig gewesen sei, dass der Eingangsbereich der Ausstellungsräume von der ganztägig stark frequentierten Straße gut einsehbar sei.

Deswegen sei vereinbart worden, dass für die Tage der Ausstellung der Eingangsbereich eigens mit einer Lichtinstallation ausgeleuchtet werde, um die Ausstellung von der Straße her deutlich sichtbar zu machen.

Entscheidung:

ÜBERLASSE DEINE MÜNDLICHE PRÜFUNG NICHT DEM ZUFALL!

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Das AG München hat der Klägerin Recht gegeben. Es hat den Mieter verurteilt, für die von ihm angemieteten Ausstellungsräume den vereinbarten Mietzins von rund 3.000 Euro an die Vermieterin zu zahlen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist für die weitere Bestimmung des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles als Auslegungshilfe heranzuziehen. Es liegt nämlich keine eindeutige, vertragliche Parteivereinbarung vor. Vorliegend muss die Frage geklärt werden, ob die freie Einsehbarkeit des Zugangsbereichs ebenfalls von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit umfasst ist.

Dabei sei hier zu berücksichtigen, dass der streitgegenständliche Zugangsbereich zum Hinterhof eindeutig als Zufahrt zu erkennen sei. Aufgrund der im Hinterhof vorhandenen Parkplätze sei auch offensichtlich, dass die Zufahrt als solche durch Fahrzeuge genutzt werde.

Auch sei die betroffene Zufahrt so breit, dass dort Fahrzeuge in den Hinterhof einfahren könnten, auch wenn Fahrzeuge an der Seite der Zufahrt parkten. Genauso wenig wie ein Mieter einer Altbauwohnung erwarten könne, dass im Keller feuchtigkeitsempfindliche Gegenstände gelagert werden könnten, könne aufgrund der beengten Parkplatzsituation im Glockenbachviertel nach der Verkehrsanschauung nicht ausgeschlossen werden, dass ein Hinterhof und dessen Zufahrt als Parkfläche genutzt werde.

Bei der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs handele es sich auch nicht um eine zugesicherte Eigenschaft. Die Parteien haben vor Abschluss der Vereinbarung über die Einsehbarkeit des Eingangsbereiches gesprochen. Dieser Umstand allein begründe keine vertraglich bindende Zustandserklärung der Klägerin, die über eine bloße Angabe zum Verwendungszweck hinausgehe.

Anhaltspunkte dafür, dass sich die Klägerin bindend erklären wollte und für das Vorhandensein der Einsehbarkeit des Eingangsbereichs auch einstehen und bei Fehlen auch ohne Verschulden Schadensersatz leisten wollte, wurde von der Beklagtenpartei nicht vorgetragen.

Merke:

Hier noch einmal zur Wiederholung das Schema zur Minderung:

I. Wirksamer Mietvertrag

II. Mangel der Mietsache
1. Sachmangel i.S.d. § 536 I, II BGB
a) erheblicher Fehler nach § 536 I BGB:
– Fehler, der die Tauglichkeit der Sache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich aufhebt oder beeinträchtigt (subjektiver Fehlerbegriff).
b) Fehlen oder späterer Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft nach § 536 II BGB

2. Rechtsmangel nach § 536 III BGB:
– Dem Mieter wird aufgrund eines privaten Rechts eines Dritten der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise tatsächlich entzogen.
(Analoge Anwendbarkeit, wenn dem Mieter infolge des Rechts eines Dritten der Gebrauch von vornherein nicht gewährt wird.)

III. Kein Ausschluss der Gewährleistung
1. vertraglicher Gewährleistungsausschluss
– Sofern es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt (§ 536 IV BGB) kann das Minderungsrecht durch vertragliche Vereinbarung, auch im Rahmen der Vereinbarung allgemeiner Geschäftsbedingungen, ausgeschlossen werden.

2. gesetzlicher Gewährleistungsausschluss
– Durch Gesetz ist die Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel positiv kannte oder grob fahrlässig nicht kannte (§ 536b S 1, 2 BGB). Im letzteren Fall bleibt dem Mieter aber die Minderungsbefugnis erhalten, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Mietsache trotz des Mangels annimmt (§ 536b S 3 BGB).                                                                                                                         – Die Minderung ist weiterhin ausgeschlossen, soweit der Mieter seine Anzeigepflicht verletzt hat und der Vermieter deshalb gehindert war, Abhilfe zu schaffen (§ 536c II S 2 Nr. 1 BGB; vgl. Beck-OK- Ehlert, § 536, Rn. 105).

3. durch Verhalten des Mieters
– Die Minderung ist zudem ausgeschlossen, wenn der Mangel vom Mieter zu vertreten ist