Mietrecht für Mitbewohner – Teil III

In den Teilen I und II des WG-Mietrechts haben wir euch schon einige Infos geliefert, die für ein friedliches Zusammenleben sorgen sollen. Auch diesmal geht es um rechtliche Fragen rund ums WG-Leben wie beispielsweise: Wer steht im Mietvertrag? Wie stehen die WG-Mitbewohner zueinander? Wer haftet, wenn mal was zu Bruch geht?

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In den Teilen I und II des WG-Mietrechts haben wir euch schon einige Infos geliefert, die für ein friedliches Zusammenleben sorgen sollen. Auch diesmal geht es um rechtliche Fragen rund ums WG-Leben wie beispielsweise: Wer steht im Mietvertrag? Wie stehen die WG-Mitbewohner zueinander? Wer haftet, wenn mal was zu Bruch geht?

Die Mitbewohner – Zweckgemeinschaft oder mehr?

Viele wissen nicht, dass die gemeinschaftliche Anmietung einer Wohnung in aller Regel zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) führt, vgl. §§ 705 ff. BGB. Hier schließen die Bewohner einen Gesellschaftsvertrag, indem sie untereinander bestimmte Regeln aufstellen, beispielsweise zum Putzdienst, zur Mietzahlung, zur Verteilung der Kühlschrankfächer, zur Nutzung der Gemeinschaftsräume oder zur Tierhaltung.

Wer steht eigentlich im Mietvertrag?

Bei der Gestaltung eures Mietvertrages gibt es drei Möglichkeiten.

1. Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter

Meistens mietet nur eine Person die Wohnung an und geht auf Untermietersuche. Hierfür benötigt der Hauptmieter jedoch eine sogenannte Untermieterlaubnis von seinem Vermieter, die bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden sollte. Der Hauptmieter hat hier den Vorteil, dass er alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist und daher im Verhältnis zu seinen Untermietern „das Sagen“ hat.

Allerdings kann dann auch nur er vom Vermieter zur Rechenschaft gezogen werde, weil er dessen einziger Schuldner ist. Auch ist unter Umständen ein Untermietzuschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent der Untermiete zu zahlen, vgl. § 553 II BGB (z. B. Landgericht (LG) Berlin, Beschluss v. 07.07.2016, Az.: 18 T 65/16).

Um es dem Untermieter bei einem Auszug des Hauptmieters leicht zu machen, sollte eine „Eintrittsklausel“ vereinbart werden. Der Untermieter kann dann nämlich bei Auszug des Hauptmieters in der Wohnung bleiben, indem er selbst Hauptmieter wird, also in den Hauptmietvertrag „eintreten“.

2. Ein Mietvertrag – viele Mieter

ÜBERLASSE DEINE MÜNDLICHE PRÜFUNG NICHT DEM ZUFALL!

Bei einer weiteren Vertragsvariante schließen sämtliche Mitbewohner mit dem Vermieter einen einzigen Vertrag. Sie werden also allesamt Hauptmieter – mit den gleichen Rechten und Pflichten.

Nachteilig ist dabei allerdings für die Mieter, dass sämtliche Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen und der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Das führt regelmäßig zu Problemen, wenn nur ein Mieter ausziehen möchte.

Der Vermieter dagegen hat bei dieser Vertragsart den Vorteil, dass er gleich mehrere Schuldner hat – kann einer nicht zahlen, verlangt er die Miete eben von einem anderen Bewohner, vgl. § 421 BGB.

3. Viele Mietverträge – viele Mieter

Bei der dritten Variante schließt der Vermieter mit jedem der WG-Bewohner einen Einzelmietvertrag ab. Dies hat für die Mieter den Vorteil, dass sie nicht für Schulden ihrer Mitbewohner haften müssen.

Auch sind die WG-Bewohner bei dieser Variante in der Wohnungsnutzung etwas eingeschränkt. Beispielsweise weil die Zimmer aufgrund einzelner Mietverträge an bestimmte Personen vergeben wurden. Ein interner Tausch wäre nicht ohne Weiteres möglich.

Wofür hafte ich – und vor allem: Für wen?

Haben sich die WG-Mitglieder gemeinschaftlich als Mehrheit von Mietern durch den Mietvertrag verpflichtet, so haften sie im Zweifel gesamtschuldnerisch nach §§ 421 ff. BGB, also gemeinsam für die Miete. Hieraus ergibt sich, dass der Vermieter jedes WG-Mitglied unmittelbar auf die gesamten Mietforderungen in Anspruch nehmen kann. Zahlt also ein Mitglied nicht, können die übrigen Bewohner eine böse Überraschung erleben, sollten sie dem Vermieter über den Weg laufen.

Der Haftungsumfang hinsichtlich der Nebenpflichten ist hiervon zu unterscheiden. Haben sich die WG-Mitglieder gemeinschaftlich als Mehrheit von Mietern verpflichtet, so ist § 425 BGB zu berücksichtigen. Danach wirkt das jeweilige Verschulden nur für und gegen den Gesamtschuldner, also nur gegen das schuldhaft handelnde WG-Mitglied. Die Haftung der übrigen WG-Mitglieder für eine schuldhafte Pflichtverletzung durch ein anderes WG-Mitglied bedarf somit stets einer besonderen Begründung.

Sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, haftet ein neu eingetretener WG-Mieter nicht für Altschulden, die durch seine Vorgänger bzw. die übrigen „WGler“ verursacht wurden. Vielmehr haftet er erst für Verschlechterungen an der Mietsache oder für sonstige Mietverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die WG entstanden sind (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil v. 15.01.2013, Az.: 205 C 283/12).

Ist die WG als solche Partei des Mietvertrags geworden, ist also die Personengesellschaft selbst der Vertragspartner und daher muss auch die Haftung bei Mitgliederwechsel unter gesellschaftsrechtlichen Gesichtspunkten bewertet werden.

Fazit:

Empfehlenswert ist letztendlich vor allem das Vertragsmodell, in dem alle Mitglieder als Mehrheit Mietvertragspartei werden. Denn dadurch kommt es nicht zu einer gesellschaftsrechtlichen Haftung der einzelnen WG-Mitglieder im Verhältnis zu dem Vermieter. Außerdem sollte man auch bedenken, dass es unter einzelnen WG-Mitgliedern mal zu Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Und dann möchte man nicht unbedingt auf die strengere Haftung unter Gesellschaftern verwiesen werden müssen.


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