Sachmangel bei Silberfischchen in Eigentumswohnung?

Das OLG Hamm hat entschieden, ob der Erwerber einer gebrauchten Eigentumswohnung wegen Silberfischchen in der Wohnung vom Kaufvertrag zurücktreten kann (Urteil vom 12.06.2017 – 22 U 64/16).

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Das OLG Hamm hat entschieden, ob der Erwerber einer gebrauchten Eigentumswohnung wegen Silberfischchen in der Wohnung vom Kaufvertrag zurücktreten kann (Urteil vom 12.06.2017 – 22 U 64/16).

Sachverhalt:

Im Dezember 2013 erwarb die Klägerin von dem Beklagten eine 1994 errichtete Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 117.000 Euro. Wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung im März 2014 stellte die Klägerin den Befall der Wohnung mit Silberfischchen fest.

In der Folgezeit hätten diese sich in der ganzen Wohnung ausgebreitet und sich trotz intensiver Bekämpfung, unter anderem durch Kammerjäger, nicht beseitigen lassen. Die Klägerin behauptet, bereits beim Vertragsschluss und bei der Wohnungsübergabe habe ein massiver Befall vorgelegen.

Sie hat deswegen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Das LG Münster hatte die auf Rückabwicklung des Kaufs gerichtete Klage abgewiesen.

Entscheidung:

Das OLG Hamm hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie sei es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden sei. Allein dieser begründe keinen Mangel nach § 434 BGB, so das Oberlandesgericht.

Das OLG Hamm konnte keinen im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vorliegenden Sachmangel feststellen, der das Klagebegehren gerechtfertigt hätte. Die verkaufte Eigentumswohnung habe bei der Übergabe an die Klägerin (bei Gefahrübergang gem. § 446 BGB) keinen unbewohnbaren Zustand aufgewiesen.

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Der Erwerber einer gebrauchten, im vorliegenden Fall etwa 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten.

Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies daher kein Mangel.

Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe sei demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß erreicht habe.

Merke:

1. Liegt bei Wohnungsübergabe (also bei Gefahrübergang) ein Mangel vor, kann der Käufer grundsätzlich gemäß §§ 346 Abs. 1, 323, 437 Nr. 2, 434, 433 zurücktreten.

2. Das Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung begründet erst dann einen Mangel, wenn sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eignet oder eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweist, mit der ein Käufer nicht rechnen muss, vgl. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1,2 BGB.


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