Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung wegen „Renovierungsvereinbarung“?

Der BGH hat entschieden, ob die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter wirksam ist (Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16).

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Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung wegen "Renovierungsvereinbarung"?

Der BGH hat entschieden, ob die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter wirksam ist (Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16).

Sachverhalt:

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch. Diese sah die Klägerin als mangelhaft an. Sie ließ sie deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 Euro nacharbeiten. Wegen dieses Betrages begehrte die Klägerin Schadensersatz wegen nicht bzw. mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. etwa BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) berufen. Danach sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen. Er hatte sich weiterhin zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Dabei hatte das Berufungsgericht seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidung:

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Der BGH hat das das Berufungsurteil aufgehoben. Nach Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Den Vermieter trifft nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen. Eine formularvertragliche Überwälzung dieser Verpflichtung halte im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Dies gelte zumindest, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewähre, der ihn so stelle, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung sei in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien beschränkt.

Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen. Insbesondere gelte sie nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Merke:

1. Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren. Die Erhaltungspflicht deckt sich mit dem vereinbarten Gebrauch: Zu erhalten ist, was als Gebrauch geschuldet ist. Erhaltung bedeutet Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Pflichten des Vermieters sind Hauptpflichten und damit auch durch Formularklauseln nicht abdingbar.

2. Abweichend vom gesetzlichen Leitbild werden in der mietrechtlichen Praxis in aller Regel dem Mieter – meist formularvertraglich, seltener individualvertraglich – die Schönheitsreparaturen übertragen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn dieser nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird. Aonsonsten benachteiligt die Übertragung den Mieter gemäß §307 BGB unangemessen.

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