Studenten sind als Mieter im Allgemeinen nicht sehr hoch angesehen: Sie veranstalten laute Partys, sind knapp bei Kasse und häufig im Zahlungsrückstand und dann wollen sie auch nie lange an einem Ort wohnen bleiben. Um diesem Problem aus dem Weg zu gehen, überlegte sich ein Vermieter aus Saarbrücken eine besondere Regelung.
Zum Sachverhalt:
Als der Vermieter seine Wohnung an einen Studenten vermietete, schrieb er einen Kündigungsausschluss von zwei Jahren in den Mietvertrag. Das Mietverhältnis begann zum 1.7.2014, bis zum 30.9.2016 wollten beide Parteien auf eine ordentliche Kündigung verzichten, so legte es eine Klausel fest. Daran hielt sich der Student jedoch nicht. Er kündigte vorzeitig vier Monate später am 29. Oktober desselben Jahres zum 31.1.2015 und gab die Wohnung schon im Dezember 2014 an den Vermieter zurück. Daraufhin verwies der Vermieter auf den vereinbarten, zweijährigen Kündigungsausschluss, er verlangte weitere Mietzahlungen, die der Student aber nicht leisten wollte.
Das Gericht gab dem Studenten recht.
Entscheidungsgründe:
Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass ein derart langer Kündigungsausschluss bei Studenten unwirksam sei, da es sich hierbei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, die den Studenten unangemessen benachteilige im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB. Ein so langer Ausschluss mache einen kurzfristigen Studienplatzwechsel für Studenten unmöglich, der aber in der Praxis häufig vorkomme.
Studenten haben immer ein Interesse daran, möglichst flexibel und mobil sein zu können, um eben solche Situationen wie einen spontanen Studienplatzwechsel unproblematisch meistern zu können. Außerdem könne es sich der gewöhnliche Student nicht leisten, zwei Wohnungen anzumieten, deshalb mache ein Kündigungsausschluss für zwei Jahre vielfach einen Ortswechsel unmöglich und habe so große Auswirkungen auf seine weitere Zukunft. Die ordentliche Kündigung des Mieters war also wirksam und dieser nicht zu weiteren Zahlungen verpflichtet, so die Richter abschließend.
Das Gericht verwies dabei auf ein bereits entschiedenes Urteil des BGH aus dem Jahr 2009, in dem die Richter zugunsten des Studenten entschieden hatten, der von seiner Vermieterin wegen vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages verklagt worden war.
Für Mieter rät der Deutsche Mieterbund generell, dass man bei den Worten „Kündigungsverzicht“ und „Kündigungsausschluss“ aufpassen sollte.
Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren keine der beiden Mietparteien ordentlich kündigen darf. Ist eine längere Frist vereinbart, so ist eine solche Klausel aber laut BGH ungültig und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (Az.: VIII ZR 86/10).
Jedoch kann ein Kündigungsausschluss für den Mieter auch Vorteile haben: Hält er sich daran und zahlt immer pünktlich die Miete, kann er davon ausgehen, dass in dieser Zeit in der Wohnung bleiben darf. Deshalb bietet sich ein Kündigungsausschluss etwa für Mieter an, wenn sie eine Eigentumswohnung mit hohem Kündigungsrisiko anmieten. Andererseits kommen sie für den vereinbarten Zeitraum nicht wieder aus dem Mietvertrag hinaus. Dann ist die beste Lösung, man schreibt sich schnell an der Uni ein und wird Student.
