Zum Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der BGH hat entschieden, ob dem Mieter nach Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht zusteht (Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17).

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Zum Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der BGH hat entschieden, ob dem Mieter nach Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht zusteht (Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17).

Sachverhalt:

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Die Beklagte ist eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung. Im Juli 2015 forderte sie den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 Euro auf 929,15 Euro zuzustimmen.

Dem kam der Kläger zwar zunächst nach. Er erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangte er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro. Außerdem verlangte er die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Dabei war das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe.

Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag gemäß § 312c Abs. 1 BGB. Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief) getroffen worden. Allerdings sei sie nicht „im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems“ (§ 312c Abs. 1 Halbsatz 2 BGB) getroffen worden.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidung:

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Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht laut BGH zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch sei dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben sei.

Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB). Außerdem ergeben sich dies auch aus der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen. Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden.

Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.

Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein. Innerhalb dieser könne er sich entscheiden, ob und ggf. inwieweit er der Mieterhöhung zustimme.

Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt sei.

Merke:

1. Nach Auffassung des BGH ist die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufes bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst. Dem Mieter stehe ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zu. Eine teilweise im Schrifttum vertretene Auffassung steht dem entgegen.

2. Der Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 S. 1 BGB ist einschränkend auszulegen. Dadurch ist ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben.